신탁부동산 계약할때 주의 하세요....

신탁은 위탁자와 수탁자 사이의 신임관계를 기초로 특정의 재산권을 이전하거나

담보권 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수익자의 이익을 위해  그 재산을 관리 처분 운용 개발등의 행위를 하게 하는 법률 관계를 말합니다.

신탁의 종류로는 개발신탁, 관리신탁, 담보신탁 등이 있습니다.

 우리나라에서 이뤄지는 대부분의 신탁은 담보신탁 또는 개발신탁이 신탁행위의 99%라고 보시면 됩니다.

그중에서도 담보신탁이 대부분인 점도 있고요. 담보신탁은 부동산을 담보로 금융권에서에 이뤄지는

대출액 이상의 금액이 필요할 때 소유권을 이전을 담보로 이뤄지는 신탁이라 보시면 됩니다.

관리신탁은 수탁자에게 처분외의 모든 권한을 주어 관리 감독하게 하는 행위입니다.

이런 부동산 신탁은 부동산의 개발, 신규건축 과정에서 많이 발생합니다.

토지 소유자(위탁자)가 다수의 토지를 개발할때 신탁계약을 통해 신탁회사에 토지의 관리나 처분을 신탁함으로써 부동산의 관리를 투명하게 하며 권리관계를 단순화 할수 있고 사업의 안정적으로 진행 할수 있기 때문입니다.

신탁된 부동산의 소유권이 누구에게 있는지 임대차 계약시 반드시 확인해야 합니다.

신탁법상 수탁자 앞으로 소유권 이전등기가 종료되면 소유권이 수탁자에 완전하게 이전되고 위탁자(토지 소유자)와 내부 관계에서도 소유권이 위탁자에게 유보되는 것이 아니라 수탁자의 소유가 된다는 것이 법원의 태도 입니다.

이런경우 위탁자(원 소유자)는 이미 신탁해 놓은 토지와 건축하고 있는 건물을 임의로 매도 하거나 임대차를 체결할 권한이 없는 무권리자입니다.

법적으로 아무 권리가 없는 무권리자와의 계약은 의미가 없습니다

신탁부동산에 대하여 임대차 계약의 체결시 등기부등본을 반드시 확인하여

부동산의 소유권을 확인하여야 하고 부동산 등기사항 전부 증명서에 기재된

신탁번호를 확인하여 관할등기소를 직접 방문해 신탁원부를 발급받아 부동산에 관한 신탁유형, 신탁조건과 임대차에 관한 권한이 누구에게 있는지 여부를 확인하고 소유자와 임대차계약서를 작성하였더라도 임대차권한이 수탁자에게 있는 경우는 수탁자의 동의를 서면으로 확인받아야 합니다.

신탁이라는 용어는 많이 들어 익숙하지만 법률적인 관계까지 면밀히 알기는 쉽지 않습니다.

제가 부동산업을 영위하면서 경험에 의하면 우리나라에는 관리신탁이 거의 없고 담보신탁이 대부분이라는점

 (관리신탁이 설정된 건물은 대부분 채무가 많은경우가 대부분), 개발신탁은 파이낸싱 형태로 진행되며

수탁자의 재무상태가 물건의 안전성을 좌우한다고 볼수 있습니다.